NACIONALNI PROGRAM POS-a
DRUŠTVENO POTICANA STANOGRADNJA
NOSITELJI PROGRAMA
Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja putem Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama osigurava sredstva kojima se financira priprema projekata, izrada projektne dokumentacije i početak građenja.
Grad Rijeka u pravilu osigurava zemljište za gradnju i sredstva za priključenje na komunalnu infrastrukturu te po provedenom javnom pozivu formira listu prvenstva po kojoj se prodaju izgrađeni stanovi.
Agencija kao investitor nabavlja i koordinira izradu projektne dokumentacije, radove građenja, ishođenje dozvola za uporabu kao i prodaju izgrađenih stanova te prati naplatu za stanove prodane uz obročnu otplatu.
NACIONALNI PROGRAM POS-a
Program društveno poticane stanogradnje (POS) provodi se izgradnjom i prodajom stanova uz obročnu otplatu po pristupačnijim uvjetima od tržišnih u pogledu kamata i rokova otplate, a pokrenut je s ciljem da se hrvatskim građanima omogući rješavanje stambenog pitanja po uvjetima znatno povoljnijim od tržišnih te da pridonosi razvitku građevinarstva kao gospodarske grane.
GRADNJA STANOVA ZA PRODAJU
(po listi prvenstva)
Program POS-a omogućava izgradnju i prodaju stanova po uvjetima povoljnijim od tržišnih. Izgradnja stanova financira se djelomično javnim sredstvima – dio sredstava za izgradnju projekta osigurava se iz proračuna RH, a građevinsko zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke na infrastrukturu osigurava jedinica lokalne samouprave (Grad Rijeka). Ostatak sredstava odnosi se na financijska sredstva kupaca (vlastita sredstva i/ili kredit banke) koja kupci uplaćuju po potpisivanju Predugovora o kupoprodaji, a tijekom izgradnje stanova. Po tom modelu Agencija je do sada izgradila i prodala preko 250 stanova na različitim lokacijama.
Stanovi se prodaju temeljem liste prvenstva koju utvrđuje Grad Rijeka, a na listu se može prijaviti svaka osoba koja je građanin – državljanin Republike Hrvatske. Zahtjevi za kupnju stana iz Programa POS-a predaju se po objavljenom javnom pozivu, a bodovanje i rangiranje se vrši po kriterijima utvrđenim Odlukom o uvjetima i mjerilima za kupnju stanova po programu društveno poticane stanogradnje koju donosi Grad Rijeka.
MOGUĆNOST PLAĆANJA
PRVI OBROK
Vlastito učešće kupca (ili gotovinski kredit banke) u visini 15% cijene stana plaća se na početku gradnje prije odabira stana i potpisivanja predugovora.
DRUGI OBROK
Kredit banke (ili vlastita sredstva kupca) u visini 50%-65% cijene stana realizira se na početku gradnje odmah po odabiru stana i potpisu predugovora.
TREĆI OBROK
Zajam Agencije (ili vlastita sredstva kupca) formiran od angažiranih javnih sredstava u visini 20%-35% cijene stana odobrava se nakon dovršetka gradnje, a prije useljenja.
Program POS-a pokrenut je s ciljem da se građanima Republike Hrvatske omogući rješavanje stambenog pitanja po uvjetima znatno povoljnijim od tržišnih uz garantiranu kvalitetu i završavanje radova u roku, ali i poticanje razvitka građevinarstva kao multiplikatora općeg razvitka, te povećanje broja zaposlenih. Odgovarajućim stanom ne smatra se stan u vlasništvu fizičke osobe koji koristi zaštićeni najmoprimac.
POSLOVNE BANKE I ŠTEDIONICE
NAJČEŠĆA PITANJA
Cijena 1m2 stana sastoji se od: etalonske cijene građenja (troškovi izvedbe građevinskih i drugih radova (pripremni, zemljani, konstrukcijski, instalaterski, završni te ugradnja građevnih proizvoda, opreme ili postrojenja + PDV)) koja može iznositi najviše 6.800,00 kn/m2 netto korisne površine stana (NKP), te cijene zemljišta, komunalne infrastrukture, priključaka i ostalih troškova (troškovi izrade projektno-tehničke dokumentacije, stručnog nadzora nad gradnjom i dr.), koja može iznositi najviše 50% etalonske cijene građenja, što znači da najviša cijena 1m2 stana može iznositi 10.200,00 kn/m2 NKP-a.
Iznos etalonske cijene građenja obuhvaća sve troškove izvedbe građevinskih i drugih radova (pripremni, zemljani, konstrukcijski, instalaterski, završni te ugradnja građevnih proizvoda, opreme ili postrojenja) u vezi s građenjem stanova, odnosno stambenih zgrada, uključujući porez na dodanu vrijednost, osim troškova koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke građevine na infrastrukturu.
Može, ukoliko se javnim nadmetanjem za građenje ponudi ukupna cijena niža od 6.800,00 kn/m2 NKP-a.
Cijena stana po m2 utvrđuje se posebno za svaku pojedinu lokaciju. Ista ovisi o učešću grada/općine kao i postignutim cijenama javne nabave za projektiranje, nadzor, izgradnju i sl. na svakoj pojedinačnoj lokaciji.
Nakon dovršetka izgradnje i po obračunu troškova, Agencija s kupcem stana sklapa Ugovor o kupoprodaji s konačno određenom prodajnom cijenom koja se u pravilu razlikuje od predvidive cijene stana utvrđene Predugovorom, ali ne može biti viša od 7% od predvidive cijene utvrđene Predugovorom.
Može. U tom slučaju umanjuje se preostali iznos kredita.
Stan se može financirati iz vlastitih sredstava, putem kredita ili u kombinaciji vlastitih sredstava i kredita.
Cijena stana sastoji se od tri obroka kako slijedi:
I obrok (učešće – 15% predvidive cijene stana) – financira se iz vlastitih sredstava ili putem kredita Poslovne banke, prije potpisivanja Predugovora o kupoprodaji stana.
II obrok (kredit Poslovne banke) – može se financirati iz vlastitih sredstava, putem kredita Poslovne banke ili u kombinaciji vlastitih sredstava i kredita Poslovne banke, u roku od 60 dana od dana potpisivanja Predugovora.
III. obrok (zajam APOS-a) – odnosi se na javna sredstva (sredstva RH i JLS) – može se financirati iz vlastitih sredstava ili putem kredita APOS-a, nakon dovršetka gradnje i etažiranja zgrade, a prije potpisivanja Ugovora o kupoprodaji stana.
Učešće se može platiti i kreditom Poslovne banke s time da je to poseban kredit za koji ne vrijede kamatne stope koje su ugovorene za financiranje kupnje stana iz Programa POS-a, već kamatne stope po komercijalnim uvjetima odn. uvjetima koje odobri banka.
Svaki kupac stana plaća učešće u iznosu od 15% predugovorne cijene stana, dakle nitko nije oslobođen plaćanja. Zakon je predvidio mogućnosti da obitelji s troje ili više djece i dragovoljci Domovinskog rata (koji do 15. siječnja 1992. imaju 100 provedenih dana u obrani suvereniteta RH), nisu obvezni platiti učešće u gotovini već se učešće pribraja kreditu Poslovne banke po istim uvjetima.
Ukoliko kupac sam nije kreditno sposoban on treba imati kreditno sposobnog sudužnika, ali o tome odlučuje Poslovna banka.
Kamata za vrijeme počeka iznosi 1% dok kamata za vrijeme otplate iznosi 2%.
Ne mora, ali kupci koji imaju „status klijenta“ u nekoj od Poslovnih banaka s kojima APOS ima sklopljen Sporazum o poslovnoj suradnji mogu ostvariti povoljnije uvjete kreditiranja ukoliko realiziraju kredit za kupnju stana u toj Poslovnoj banci, odn. ukoliko Poslovna banka nudi takvu kreditnu liniju.
Kupac može prijevremeno otplatiti kredit banke i/ili zajam APOS-a na način da najprije otplati kredit banke, a zatim zajam APOS-a. Trošak prijevremene otplate kredita s Poslovnom bankom reguliran je internim propisima banke, a prijevremena otplata zajma APOS-a se ne naplaćuje.
Kupac može odabrati bilo koju drugu banku ali u tom slučaju smatra se da kupuje stan u gotovini i ne može upisati založno pravo (hipoteku) na stan koji kupuje obzirom da još nije izgrađen i upisan u zemljišne knjige.
APOS surađuje sa sljedećim bankama i štedionicama: Erste&Steiermärkische Bank d.d., Hrvatska poštanska banka d.d., Karlovačka banka d.d., OTP banka d.d., Privredna banka Zagreb d.d., Zagrebačka banka d.d. Za svaki projekt APOS zasebno objavljuje javni poziv kojim poziva sve zainteresirane banke i štedionice za usluge kreditiranja fizičkih osoba za kupnju stana po Programu POS-a i ne mora značiti da će za svaki projekt biti sklopljeni Sporazumi o poslovnoj suradnji s istim bankama i/ili štedionicama.
Stanovi nisu u roh-bau izvedbi već se grade po sustavu „ključ u ruke“. Dakle, stanovi su opremljeni do potpune funkcionalnosti.
Da. Na stan se upisuje založno pravo (hipoteka), na prvom mjestu banka, a na drugom APOS.
Otplata kredita započinje odmah nakon potpisivanja Predugovora o kupoprodaji stana (u pravilu 1-2 mjeseca nakon potpisivanja Predugovora), a moguće je uzeti do 1 godine počeka u kojem slučaju se plaćaju samo kamate na glavnicu za vrijeme trajanja počeka.
Ne može. Raspored prostorija, uređenje, oprema i dr. je već unaprijed definirano projektom i troškovnikom te nije moguće utjecati na bilo koji segment tijekom izgradnje.
Temeljem čl. 8. Pravilnika minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje (NN 106/04, 25/06 i 121/11), u stambenim zgradama od 4 do 7 katova mora biti izgrađen prostor za ugradnju dizala, dok u građevinama s 8 ili više katova mora biti izgrađen prostor za najmanje 2 dizala.
Netto korisna površina stana (NKP) je ukupna podna površina stana ili druge prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju i obračunata koeficijentom 1,00. Prilikom izračuna NKP-a uzimaju se u obzir i dodaci stanu (terase, loggie, spremišta, parkirna mjesta i dr.) te se obračunavaju po određenim umanjenim koeficijentima.
Sukladno Odluci o uvjetima i mjerilima za kupnju stanova po programu društveno poticane stanogradnje (Službene novine Primorsko-goranske županije broj 6/13 i Službene novine Grada Rijeke broj 1/14 i 12/14), podnositelj zahtjeva ima pravo kupiti stan koji je odgovarajući u odnosu na broj članova obiteljskog domaćinstva navedenih u zahtjevu. Odgovarajućim stanom smatra se stan veličine oko 35 m2 korisne površine stana za jednu osobu, odnosno za svaku daljnju osobu još oko 10 m2. Podnositelj zahtjeva ima pravo kupiti i manji, odnosno veći stan ako je takav stan raspoloživ, pod uvjetom da razlika ukupne površine stana koji se kupuje ne prelazi 20 m2. Iznimno, u slučaju kada Agencija raspolaže stanom za koji na Listi prvenstva nema podnositelja zahtjeva kojima je raspoloživi stan odgovarajući u odnosu na broj članova obiteljskog domaćinstva, kupnja raspoloživog stana omogućit će se onom podnositelju zahtjeva koji je uvršten na Listu prvenstva i zainteresiran je za kupnju takvog stana, bez obzira na broj članova njegova obiteljskog domaćinstva, uvažavajući red prvenstva na Listi prvenstva.
Iznimno, u slučaju kada Agencija raspolaže stanom za koji na Listi prvenstva nema podnositelja zahtjeva kojima je raspoloživi stan odgovarajući u odnosu na broj članova obiteljskog domaćinstva, kupnja raspoloživog stana omogućit će se onom podnositelju zahtjeva koji je uvršten na Listu prvenstva i zainteresiran je za kupnju takvog stana, bez obzira na broj članova njegova obiteljskog domaćinstva, uvažavajući red prvenstva na Listi prvenstva.
Ne. Svi građani koji su državljani Republike Hrvatske imaju pravo prijaviti se na listu za kupnju stana. Uvjete i mjerila za kupnju stanova po programu društveno poticane stanogradnje donosi Grad Rijeka.
Po dovršetku izgradnje i ishodovanju Uporabne dozvole za višestambenu građevinu, započinje se s postupkom etažiranja. Po provedbi etažiranja, građevina se upisuje u zemljišne knjige i svi stanovi su upisani kao vlasništvo APOS-a nakon čega slijedi pozivanje kupaca i sklapanje Ugovora o kupoprodaji. Nakona sklapanja Ugovora, APOS dostavlja u Općinski sud Prijedloge za uknjižbu prava vlasništva na nove vlasnike (kupce), a vrijeme potrebno za uknjižbu prava vlasništva zavisi o sudu, ne APOS-u.
Obveza useljenja nije određena Zakonom o društveno poticanoj stanogradnji.
GRADNJA STANOVA ZA NAJAM
(po listi prvenstva)
Model POS-a omogućava gradnju povoljnih stanova financiranih od strane jedinica lokalne samouprave i drugih pravnih osoba u javnom ili privatnom vlasništvu namijenjenih davanju u dugoročni najam. Po tom modelu Agencija je 2009. godine dovršila projekt POS Rujevica I. faza u kojem su izgrađena 124 stana koja je financirao i otkupio Grad Rijeka sa svrhom davanja u povoljni dugoročni najam temeljem utvrđene liste prvenstva. Model POS-a dozvoljava i razvijanje programa gradnje najamnih stanova s mogućnošću kasnijeg otkupa stana uz uračunavanje dijela plaćenih najamnina u otkupnu cijenu unajmljenog stana, a u tijeku je analiza mogućnosti financiranja i razmatranje potencijalnih lokacija.
